عدم حمایت از نوسازی بافت فرسوده در مناطق نیمه جنوبی تهران

لزوم حمایت از نوسازی بافت فرسوده در نیمه جنوبی تهران

هدف از تدارک بسته های حمایت از نوسازی بافت فرسوده، کاهش هزینه های سازندگان و مالکان و ترغیب آن ها به ورود به عرصه ساخت و ساز می باشد.

به این ترتیب، می توان عرضه مسکن را در مناطقی که امکان تولید مسکن ارزان وجود دارد افزایش داد.

از سوی دیگر، با توجه به آنکه ساکنان مناطق نیمه جنوبی تهران به عنوان اقشار کم درآمد جامعه؛ این مناطق را برای ساخت مسکن قابل دسترس تر می دانند؛ انتظار بر آن است که سیاست گذاران بسته های حمایت از نوسازی را در این مناطق نیز ارائه دهند.

مزایای ساخت مسکن در مناطق نیمه جنوبی تهران

 علاوه بر بسته های حمایتی تشویقی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده مناطق نیمه جنوبی تهران، دو مزیت دیگر نیز در این مناطق وجود دارد.

یکی از این مزیت ها، سوق دادن تقاضای خرید مسکن به نیمه جنوبی تهران در سال های اخیر و دیگری مزیت نسبی قیمت زمین در این مناطق نسبت به مناطق نیمه شمالی و مرکزی تهران می باشد.

عدم سرمایه گذاری در نوسازی بافت فرسوده مناطق نیمه جنوبی تهران

با وجود آنکه دو سال از اعطای بسته های حمایتی تشویقی برای نوسازی بافت فرسوده در مناطق نیمه جنوبی تهران سپری می شود؛ انگیزه سازندگان برای ورود به این مناطق افزایش نیافته است و جای سؤال دارد که چرا با وجود ارائه تخفیف 100 درصدی عوارض، انشعاب رایگان و ارائه کمک هزینه طراحی نما و خدمات فنی و مهندسی؛ سرمایه گذاری در ساخت و ساز در این مناطق رشدی نداشته است.

شایان ذکر است که بر اساس آمارهای موجود، ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران در طول ماه های گذشته در سال 1399 تقریباً معادل با یک چهارم ساخت و ساز در ابتدای دهه 1390 و پیش از ورود به دوره رکود مسکن بوده است.

همچنین آمارها حاکی از آن است که در سال جاری، ماهانه به طور میانگین 700 واحد مسکونی در مناطق با بافت فرسوده تهران احداث شده است؛ این در حالی است که در ابتدای دهه 1390 ماهانه به طور میانگین 2 هزار و 600 واحد مسکونی در این مناطق احداث شده است.

بیشتر بخوانید
بازگشت مجدد انتشار قیمت خودرو و مسکن در وبسایت ها

مجموع این آمارها نشان می دهد که بازار ساخت و ساز مسکن در مناطق با بافت فرسوده در تهران راکد شده است که دلیل آن هم شرایط نامتعارف وضع شده برای دریافت صدور مجوز ساخت می باشد.

به این ترتیب، هر سازنده ای که در پی دریافت مجوز ساخت در مناطق بافت فرسوده باشد بایستی از اسم رمز ساخت مسکن ارزان آگاه باشد.

این در حالی است که در تبلیغ بسته های حمایتی و تشویقی ساخت مسکن ارزان به این موارد اشاره ای نمی شود.

شرایط نامتعارف برای حمایت از نوسازی بافت فرسوده

یکی از شرایط نامتعارف برای صدور مجوز ساخت در مناطق بافت فرسوده، آن است که متوسط زیربنای واحد مسکونی از طرف سازنده باید 75 متر مربع باشد.

این شرط در حالی برای صدور مجوز ساخت در نظر گرفته شده است که در طول 5 سال اخیر اغلب تقاضای خریداران مسکن در تهران به کم تر از 60 متر مربع رسیده است.

شرط نامتعارف دیگر برای دریافت بسته های حمایتی ساخت و ساز آن است که بایستی دست کم 4 پلاک تجمیع شوند. به عبارت دیگر، سازندگان برای دریافت بسته های حمایتی لازم است که رضایت حداقل 4 مالک را برای تخریب و نوسازی ملک آن ها به دست آورند.

شرط دیگری که سازندگان برای دریافت بسته های حمایتی نوسازی باید از آن اطلاع داشته باشند این است که برای دریافت این بسته های تشویقی، بایستی معماران معرفی شده از سوی شهرداری در این پروژه ها نقش داشته باشند که این شرط با اصل رقابت که به کاهش هزینه های ساخت مسکن منجر می شود در تضاد است.

گفتنی است که در برخی محله ها برای دریافت سطح اشغال به یک بسته حمایتی خاص نیاز است که به دلیل سیستمی بودن امکان دریافت آن وجود ندارد؛ به عنوان مثال در محله تختی واقع در منطقه 12 که بیش ترین ساخت و ساز را دارد، سطح اشغال مجاز بیش از 50 درصد می باشد اما تا کنون امکان استفاده از این بسته های حمایتی فراهم نشده است.

از دیگر دلایل رکود ساخت و ساز در مناطق بافت فرسوده می توان به پایین بودن حاشیه سود سازندگان اشاره نمود.

به باور سازندگان، با نرخ فعلی دلار حاشیه سود ساخت و ساز در این مناطق از نرخ سود سپرده گذاری بانکی نیز کم تر است و توجیه اقتصادی ندارد.